◆ 고덕시영 재건축 인가 ◆
고덕시영아파트가 사업시행인가를 취득함에 따라 강남 재건축아파트 시장이 다시 힘을 받게 됐다. 개포지구와 더불어 강남권 최대 재건축아파트 밀집지로 꼽히는 고덕지구가 개포발 호재 바통을 이어받아 시장 불씨를 지필 수 있다는 기대에서다. 고덕지구 내 재건축아파트는 모두 조합이 결성돼 있고 시공사가 대략 정해진 만큼 사업속도가 빠른 편이다. 고덕시영은 현대건설, 삼성물산과 가계약이 된 상태로 조만간 본계약이 이뤄진다. 이후 관리처분인가를 거쳐 7~8월께 이주가 예정돼 있다. 입주는 이르면 2014년 말께로 예상된다. 고덕주공 4단지도 속도를 내고 있다. 지난달 사업시행인가를 구청에 신청했고 다음달 중 인가가 날 것으로 기대하고 있다. 이어 2단지가 빠르면 하반기에 사업시행인가를 기다리고 있다. 재건축되면 2600가구에서 4077가구 대단지로 거듭나게 된다. 건축심의를 통과한 7단지 역시 후속절차를 서두르고 있다. 6단지는 최근 강동구청에 소형주택 비율을 높인 내용을 담은 정비계획 변경안을 제출했다.
고덕 일대 아파트가 주목받는 이유는 규모에 더해 대지지분율이 높기 때문이다. 대지지분율은 아파트 전용면적에서 대지지분을 나눈 값으로 이 수치가 높을수록 조합원 추가분담금이 줄어 결과적으로 사업성이 좋아진다. 중개업소에 따르면 고덕주공 2단지 평균 대지지분율은 159%로 강남권 재건축아파트 중 가장 높다. 7단지 144%, 3단지 142% 등도 강남권 타 단지와 비교해 월등히 높다.
시장 관심은 개포지구 이후 고덕지구 호재가 이어지면서 강남 재건축시장 전체에 다시 활기가 돌지에 쏠린다.
지난달 중순 서울시 도시건축공동위원회는 개포지구단위계획 변경안을 심의해 통과시켰다.
1년여를 끌어오던 개포지구단위계획이 심의를 통과한 만큼 강남 재건축시장의 부활을 알리는 신호탄으로 해석됐다. 실제로 소식이 전해진 후 송파구 잠실, 강동구 둔촌ㆍ고덕동 노후 아파트에 대한 투자문의가 이어졌다.
하지만 이 같은 분위기는 오래가지 못했다. 개포시영 인근 K공인 관계자는 "개포발 호재 이후 반짝하던 매수문의가 4일 만에 사라져 버렸다"며 "집주인들이 대부분 매물 호가를 올려놓은 탓에 당분간 거래 소강상태가 이어질 것"으로 우려했다.
개포발 호재 생명력이 길지 못했던 이유는 재건축시장의 불확실성 때문으로 분석된다. 최근 재건축시장과 관련해서는 호재와 악재가 엇갈리고 있어 향후 움직임을 예측하기가 쉽지 않다.
호재 중에는 개포지구단위계획건과 함께 정부의 취득세 인하가 꼽힌다. 재건축아파트가 상대적으로 고가라 취득가액의 2~4% 수준으로 부과되는 취득세는 부담이 될 수밖에 없다.
분양가상한제 폐지 또한 호재로 해석하는 이들이 많다. 주변 아파트 분양가가 오르면 가치가 높다고 인정받는 강남권 재건축아파트 역시 몸값이 뛰지 않겠느냐는 관측이다.
반면 부동산 경기가 좀처럼 살아나지 못하고 있는 점은 부담이다. 집값 상승에 대한 기대심리가 낮다 보니 호재가 등장하더라도 약발이 먹히기 어렵다는 분석이다. 총부채상환비율(DTI) 규제가 원상 복귀한 점도 악재다. 투자자들의 자금 확보 여건이 약화될 수밖에 없다.
시세는 비싼데 전세금은 싼 재건축아파트의 특성도 거래를 어렵게 하는 요인이다. 전세를 끼고 아파트를 구입해 집값 일부를 전세금으로 보전하는 `레버리지 효과`(지렛대 효과)를 거두기에는 집값 대비 전세금 비율이 너무 낮기 때문에 투자자 입장에서는 자금 마련 부담이 커질 수밖에 없다. 곽창석 나비애셋 대표는 "시장 내 불확실성이 큰 데다 당분간 관망세가 지속될 것으로 전망되는 만큼 취득세 감면시점 확정 등 다수의 부동산 정책 방향이 결정되는 4월 임시국회 이후로 투자에 나서도 늦지 않을 것"이라고 전했다.
[이명진 기자 / 김제림 기자]
원문 기사 보러 가기
From 매일경제 for iPhone
No comments:
Post a Comment